Kome će crnogorski investitori prodavati stanove ako vizama i sve strožim uslovima boravka otežavamo dolazak državljanima zemalja koje su godinama bile važan oslonac tržišta nekretnina?
To pitanje posebno se odnosi na ruske kupce, čije je višedecenijsko prisustvo značajno uticalo na razvoj tržišta na Crnogorskom primorju.
Rusi su kupovali stanove, kuće i zemljište za odmor, izdavanje, preseljenje i ulaganje kapitala. Njihova potražnja nije bila ograničena na luksuzne komplekse, već je obuhvatala i klasične stanove u Budvi, Baru, Tivtu, Kotoru i drugim primorskim opštinama. Uz njih, značajni kupci bili su državljani Srbije, a posljednjih godina i Turske i Ukrajine.
Prema odluci Vlade, od 1. novembra 2026. godine predviđeno je uvođenje viza za državljane Rusije, Turske, Bjelorusije, Kine i Saudijske Arabije, u okviru usklađivanja vizne politike sa Evropskom unijom.
Koliko je strani kapital važan za tržište pokazuju podaci Centralne banke Crne Gore. Ulaganja stranaca u nekretnine 2023. godine iznosila su 463 miliona eura, odnosno 54 odsto ukupnih stranih direktnih investicija. CBCG je među značajnim investitorima izdvojila državljane Rusije, Srbije, Njemačke i Turske. Tokom 2025. godine ukupna strana ulaganja u nekretnine dostigla su 497,4 miliona eura.
Tomislav Ranković, stručnjak za nekretnine, kaže za “Dan” da tržište na primorju, posebno u Budvi, Tivtu i Kotoru, već pokazuje znakove stagnacije.
“Cijene novih nekretnina nijesu znatno rasle niti padale, ali prodaja je slabija nego što je uobičajeno za ovaj period godine”, kaže Ranković.
Prema njegovoj procjeni, cijene starogradnje pale su za 15 do 20 odsto, dok je oslabljena i potražnja za izdavanjem.
“Nekretnine koje su ranije iznajmljivane za 700 do 750 eura sada se mogu naći po cijenama od 450 do 550 eura”, navodi Ranković.
On ističe da Rusi i Turci sada ređe kupuju nekretnine, što povezuje sa strožim uslovima za regulisanje boravka i promjenama viznih pravila.
Zvanična statistika Monstata pokazuje da je prosječna cijena kvadrata novogradnje na primorju u drugom kvartalu 2026. iznosila 2.838 eura. Visoke cijene novih stanova dodatno otvaraju pitanje ko će održavati potražnju ukoliko oslabi interesovanje tradicionalnih stranih kupaca.
Takođe, pitanje je i može li se nedostatak ruskih i turskih kupaca nadomjestiti dolaskom Njemaca, Austrijanaca, Danaca ili Francuza. Podaci Eurostata ukazuju na bitno drugačije stambene navike u tim državama.
U Njemačkoj svega 47,2 odsto stanovništva živi u stambenom prostoru u vlasništvu domaćinstva, u Austriji 54,5, Danskoj 60,9, a u Francuskoj 61,2 odsto. Prosjek Evropske unije iznosi 68,4 odsto. U Njemačkoj, dakle, većina stanovništva živi u zakupu, dok u Austriji gotovo svaki drugi stanovnik nije vlasnik doma u kojem živi.
Ako znatan dio stanovnika najrazvijenijih evropskih država ne živi u sopstvenoj nekretnini, postavlja se pitanje koliko je realno očekivati da će upravo njihova srednja klasa masovno kupovati stanove za odmor ili ulaganje u Crnoj Gori.
Ranković navodi da se imućniji kupci iz Velike Britanije i Francuske interesuju uglavnom za luksuzne zatvorene komplekse sa dodatnim sadržajima. Za klasične stanove, prema njegovom iskustvu, nema interesovanja kakvo je ranije postojalo među ruskim i turskim kupcima.
Uvođenje viza moglo bi dodatno da uspori kupovinu, jer će zainteresovani stranci morati da planiraju dolaske i prolaze dodatne administrativne procedure. Dio poslova mogao bi se zato obavljati preko advokata i punomoćnika, ali to ne može u potpunosti zamijeniti neposredan obilazak nekretnina i kontakt sa prodavcem.
Usklađivanje vizne politike sa Evropskom unijom jeste obaveza Crne Gore. Međutim, za domaću ekonomiju ostaje važno pitanje posljedica ograničavanja dolazaka iz zemalja čiji su državljani godinama kupovali nekretnine.
Ako se ruska i turska potražnja dodatno smanje, posljedice bi mogli osjetiti investitori, građevinske kompanije, agencije za nekretnine i vlasnici stanova namijenjenih prodaji strancima.
“Tržište nekretnina je dinamično, sa periodima stagnacije i ekspanzije, ali trenutno se osjeća blagi pad koji je evidentan”, zaključuje Ranković. (Dan)